空き家対策の記事一覧｜愛知県刈谷市・知立市・安城市の不動産売却はセンチュリー21みかわライフ｜センチュリー21みかわライフ

～空き家を活用する４つの方法～



空き家等対策の推進に関する特別措置法の施工によって、

空き家の所有にはより一層注意が必要となりましたが、

固定資産税をはじめ、毎年のように管理コストが発生することを考えると、

以下のような活用方法を検討することが望ましいでしょう。



①売却する

空き家の売却が現実的であれば、先述した

「空き家の譲渡所得の３０００万円控除」の

特別適用を受けることによって、

所得税や住民税の納税額を大幅に抑えて売却することができます。

また空き家を相続した際に相続税を納めている場合、

相続税の申告期限の翌日から３年を経過する日までに売却すると、

譲渡所得の計算上、売却した空き家を対応する相続税額を

取得費に加算することができます。

（相続税の取得費加算の特例）


②解体する

空き家が所在する地域によっては、

解体費用の補助制度を設けている自治体も存在します。

自治体によって補助内容は異なりますが、

解体費用にかかわらず定額を補助する場合や、

費用の一定割合を補助する場合などが挙げられます。

ただし、解体によって更地とする場合には、

住宅用地から外れることで固定資産税が

増加することとなりますのでご注意下さい。


③賃貸として活用する

空き家の状況次第では、リフォームすることで、

賃貸物件として再生することも選択肢の一つとなりますし、

また空き家を解体した後の更地を月極駐車場

コインパーキングとして活用することも出来ます。

安定した賃貸収入を得ることが出来れば、

リフォームや解体費用、毎年の固定資産税の負担と

相殺することができるでしょう。

④親族が住む

所有者以外の親族が住む場合も、

特定空き家の指定を回避することができます。

住宅用地の特例を維持できるだけでなく、

第三者に賃貸する場合にくらべ、賃貸人としての

安心感も大きいかもしれません。


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～特定空き家と指定されると固定資産税は高くなる～


全国的に空き家が増えることによって、

周囲の生活環境が悪化するだけではなく、

家屋の崩壊や火災などのリスクが

高まります。

そこで平成２７年に「空き家対策の推進に関する特別措置法」が施行され、

空き家への対策が強化されることとなりました。

具体的には、以下のように管理状態が不十分な空き家は

「特定空き家」として指定されます。



★倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態


★著しく衛生上有害となるおそれのある状態


★適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態


★その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態



特定空き家の指定に関しては、以下のように行われます。

空き家の調査→特定空き家に指定→助言・指導→勧告→命令→行政代執行

調査によって特定空き家に指定された場合、まず自治体からの

「助言・指導」が行われ、それにより状況が改善すると

指定は解除されます。改善が行われない場合には、

「勧告」がなされ、特定空き家の宅地は

固定資産税や都市計画の計算上

住宅用地特例の対象から除外されることとなり、

その結果、翌年以降の固定資産税等は大幅に増加します。

それでもなお放置すると「命令」に切り替わり、

従わない場合には５０万円以下の罰金が科せられます。

そして、最終的には自治体が空き家を取り壊し、

その取壊費用を所得者に請求する「行政代執行」に移行します。




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～持ち続けたら　固定資産税・都市計画税～


空き家を所得し続けると、毎年固定資産税や都市計画税が課せられることになります。

固定資産税とは、法人、個人を問わず、

毎年１月１日時点での不動産所有者に対して課せられる税金で、

原則としてすべての土地や家屋が対象となります。

一方、都市計画税は、都市計画法による

市街化区域に所在する土地や家屋が課税対象となります。



空き家にかかる固定資産税はいくらかかるのか



不動産に対して課される固定資産税は、

「固定資産税評価×１．４％（都市計画税は０．３％）」によって算出されます。

なお、住宅用地に関しては、以下のような減額特例が設けられています。











たとえば面積が２００㎡で評価角が1800万円の宅地の場合、以下のように計算されます。



固定資産税：1，800万円×1/6×1.4％＝42000円
都市計画税：1，800万円×1/3×0.3％＝18000円



つまり固定資産税の計算上、「住宅」となっている場合には、

空き家を解体することは解体工事費用がかかるだけではなく、

宅地が住宅用地ではなくなってしまうことで固定資産税の負担増加にも繋がります。

このような課税体系が、空き家が取り壊されることなく

放置されている現状に拍車をかけているのです。



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～売却したら「所得税・住民税」～



空き家を売却した場合には、譲渡所得を計算する必要があります。

譲渡所得は「譲渡収入－取得費＋譲渡費用」によって算出し、

この譲渡所得に対して所得税や住民税が課税されます。

この場合の税率は、

所有期間が５年以下の場合には所得税（復興特別所得税を除く）

15％＋住民税5％＝20％となります。

なお、上記所有期間には、

被相続人がその不動産を所得していた期間も含まれます。

また、空き家を売却した場合には、

算出した譲渡所得から最大で3000万円を控除できる

「空き家の譲渡所得の3000万円控除」の

特例が設けられています。

この特例を適用するにためには、

昭和56年５月３１日以前に建築された家屋であること

相続の開始直前において被相続人以外に

居住をしていた人がいなかったこと

相続の開始があった日から３年を経過する日の属する年の

12月31日までに譲渡すること

令和５年12月31日までに譲渡すること

などのさまざまな要件が設けられているため、

空き家を売却する場合には、特例要件を満たすかどうかご確認下さい。



相続問題などお困りの際は、

是非　みかわライフの丹羽に

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～空き家にはどんな税金がかかる？～





空き家については、「相続による取得」「所有」「売却」などの局面に際し、

さまざまな税金が課せられることになります。

以下では空き家に対して課税される可能性のある税金について、順番に解説します。





★相続したら「相続税」「登録免許税」


空き家に限らず、相続によって家屋や土地などの不動産を

承継する場合には、相続税の課税対象となります。

そして、

相続税については、「3000万円×600万円×法廷相続人の数」

基礎控除額を超える場合に納税額が発生します。

なお、被相続人の住居などの用途に

供されていた宅地に関しては、

一定の要件を満たす場合には　

「小規模宅地等の法令」によって

評価額を大幅に減額することで、

相続税の負担を減少させることが可能です。

また、不動産を相続する場合には、

名義変更のために相続登記を行わなければならず、

その際には登録免許税を納めなければなりません。

相続登記の場合の登録免許税は、

「不動産の固定資産税評価額×0.4％」によって計算されます。



たとえば、「固定資産税評価額が1000万円の不動産の場合、

1000万円×0.4％＝４万円の登録免許税が課税、といった形です。

なお、遺言によって相続人以外の人が不動産を取得した場合には、

登録免許税の税率は2.0％となります。



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不動産業者が空き家管理に取り組む意義とは


空き家戸数の増加が止まらない現状において、適切な管理が行われていない空き家は、

防犯・防災・衛生、景観等の面から地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしかねません。

そこで、安全で魅力ある地域づくりや地域を活性化していくためには、空き家対策が

不可欠な要素になり、地域の視点で空き家対策に取り組む必要性が高まっています！





～空き家管理メリット～

空き家の活用と除却に並ぶ地域の空き家対策の三本柱の一つであり、安心・安全な

まちづくりの為の危険な空き家の解消！



地域活性化の為の空き家の有効活用に至るまでの間に空き家の管理を

定着させることが、地域の利益につながります！





～空き家を所有している人にとって～

賃貸運用や売買、管理、承継などは、資産活用の大きな関心事であり、空き家相談や

空き家所有者へのアンケート結果においても

「適切な相談相手」となる専門業者を求める声が増加しています！




そこで↓

■不動産業者の役割■


単に空き家からの出口部分（賃貸・売却・除却）を担うだけでは

なく、不動産業者ならでは情報の提供や円滑な財産承継に向けた

助言、空き家所有者の意向にマッチした適正な管理を行うなど、

空き家所有者に向けたワンストップのサービスが提供出来ますし

地域や所有者から信頼を得る一つの方法であると同時に、地域の

環境を良好に維持し、不動産業者のテリトリーをなる地域が

魅力あるあり続けることによる不動産事業環境の維持・向上効果

が期待できます！




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空き家等対策の推進に関する特別措置法



平成２７年２月２６日「空き家等対策の推進に関する特別措置法の一部が施工されました。


これに併せて、国土交通省と総務省は「空き家等に関する施策を総合かつ計画的に実施するための基本的な指針」を告示しました。



ここでは、適切な管理が行われていない空き家がもたらす問題を解消する為、空き家の

所有者等の責務として、「空き家等の所有者等は、周辺の生活環境に悪影響を

及ぼさないように、空き家等の適切な管理に努めるものとする」と規定されており、

第一義的には空き家の所有者が自らの責任で的確に対応することを前提にしています。

しかし空き家の所有者等が、経済的な事情やその複雑な権利関係等から自らの空き家の

管理を十分に行う事が出来ず、その管理責任を全うしない場合も考えられます。




そこでそのような場合は、所有者等の第一義務的な責任を前提にしながらも、

住民に最も身近な行政主体であり、

個別の空き家の状況を把握することが可能な立場にある各市町村が、地域の実情に

応じて、地域活性化等の観点から空き家の有効活用を図る一方、周辺の生活環境に悪影

響を及ぼす空き家については所要の措置を講ずるなど、

空き家に関する対策を実施する事が重要だとしています。




～空き家等対策特別措置法　概要～





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空き家管理の必要性

一般の世帯総数のピークは２０１４年の４９２９万世帯で、総人口より７年遅れで
減少に転じていて２０２０年の一般世帯総数は４８８５万世帯で１９９５年の
４３９０万世帯から４９５世帯の増加しています。



そして平成３１年４月２６日に平成３０年　住宅・土地統計調査の概数が公表されました。
調査によると全国の空き家数はおよそ８４６万世帯（前回調査では役８２０万戸）
全住宅に占める空き家の割合（空き家率）は１３．５５％となりました。



少子化高齢化が進み、人口減少社会が現実のものとなり、数年後には世帯数も減少すると言われていますので、これからは空き家が増えていく一方です。

こうして増え続ける空き家が管理されずに放置されてしまうと、近隣に悪影響を与える「外部不経済」の問題を引き起こしてしまいます。



例えば、敷地内にゴミが不法投棄されたり、荒廃や老朽化により景観上の問題が生じたりします。
また犯罪者が出入りし地域の治安が悪化するケースや、放火されるなど、社会的な問題になっている場合も少なくありません。



空き家放置をするとこのような結果になりかねませんので、
注意点を３つほどまとめてみました。


①倒壊・外部材落下の危険性

②防犯・防災上の問題

③衛生上の問題、景観の悪化




また空き家を放置することは、所有者にとっても大きなリスクがあります。
例えば建物の一部が壊れて他人に損害を与えたときは所有者に過失がなかったとしても、原則として被害者に対してその損害を賠償する責任を負わなければなりませんので、空き家を適切に管理することが重要です。





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