2022年03月の記事一覧｜愛知県刈谷市・知立市・安城市の不動産売却はセンチュリー21みかわライフ｜センチュリー21みかわライフ

～市街化調整区域を売却する時の方法～



新しく建物を建てる事が出来ないなど制限が多い市街化調整区域は、


所有していても使い道がなく固定資産税だけが加算でしまう・・・


などの理由で売却を検討する方もいらっしゃるのではないでしょうか。


市街化調整区域を売却するときには大きく３つの方法が考えられます。





★専門の不動産会社へ売る


市街化調整区域の土地の売買は、

市街化区域に比べて流通量が少ないです。

そのため、経験を積んだ不動産会社及び

担当者が少ない状況にあるといえます。

また、市街化調整区域の特性ゆえに、

その土地の売りやすさはケースバイケースになることも多いでしょう。




★農地として売却する

市街化調整区域は、

さらに細かい地目に分けられてその用途を定められています。

地目が田や畑となっている場合は、

農地として使うこととされています。

そうした場合は農地のまま売却することになるでしょう。

農地法により、農地を購入できるのは

地域の農業委員会に許可を受けた農家、

または農業従事者と定められているため通常の土地と

比べて需要は限定的になりますが、

近隣に買ってくれそうな農業従事者がいる場合は

買手の有力な候補になります。

新たにその地域で農業を始めたい人を探すより、

買手探しのハードルが下がるからです。





★転用して売却する


農業をやる人は減少傾向にあり、

中々農地をそのままで売却することは難しいかもしれません。

その場合は、農地転用の許可申請を出し、

他の用途で使用できるように認めてもらう方法があります。


※農地から転用する


農地は農地法で保護されています。

そのため、市街化調整区域で

農地転用して土地を売却するには手間がかかります。

農地法における農地以外にして売却する許可、

都市計画法に基づく農地を宅地にする許可と

二重の許可申請がいることになるからです。

※転用方法

農地転用の手続きは、

各市町村の農業委員会に必要な書類を提出して行います。

①土地の登記情報証明書
（発行３カ月以内のもの）
②公図
（区分判断をするもの）
③写真
（農地と周辺の写真）
④預貯金残高証明書
（申請どおりの目的で利用しているかを証明するのに使う）
⑤所有者の同意書
（所有者以外が転用する場合など）



農振法により、農振地（農業振興地域）に指定されている土地は、

そのままでは農地転用ができません。

まず農振除外申請を行い、認められることが必要です。

農振除外申請は半年に１度ですので、期日に注意しておきましょう。

お客様の土地に合った売却のアイデアをご提案させていただきます！

その際は、みかわライフ　丹羽までお気軽にお問い合わせください♪



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知立市・大府市・高浜市・東浦町三河エリア

売却・買取のご相談の際は

是非みかわライフにお任せ下さい！

～市街化調整区域は売りにくい？　３つのデメリット～




市街化調整区域は用途が限定されるため、


一般の土地に比べて売れにくいとされています。


具体的にどういったデメリットが存在するのでしょうか？





★インフラ整備がされていない



生活インフラが整ってない場合が多くあることです。

市街化区域は、行政が計画的に水道やガス、

電気などのインフラを整備します。

市街化調整区域は、そこから外れているため、

自分でインフラを引く必要が出てきます。

公道が近ければ、水道などはすでに

使える状態のことが多いですが、

下水道は整備されていない可能性があります。

その場合は浄化槽などを設置しなければなりません。

また、自己負担でインフラを整えても、

自治体の助成金などが使えない場合もあります。




★住宅ローンが通りづらい



土地や建物を購入するときは、ローンを組むのが一般的ですが、

ローンは対象の不動産を担保にして貸し付けてくれるものです。

市街化調整区域の評価額が低い分、

金融機関がローンの金額に担保が見合わないと評段すれば、

ローンがおりない場合があります。

既存の建物を建て替えたらリフォームをする場合に、

ローンを申請するときも同様です。





★建てる場合に制限がある



新しく開発許可を申請して建てる場合だけではなく、

既存の建物を建て替えなどにも制限があります。

建て替えやリフォームも、申請して許可をもらう必要があります。

建物の容積率や建ぺい率に制限のほかに、既存の建物に比べて

どの程度まで延床できるかなどが、自治体やその土地の条件で

決まってきます。

どのように建物を使用する予定で、

建て替え・リフォームの計画はどうかなと、

先々まで見据えて購入を考える必要があります。

～市街化調整区域とは～



住宅や商業施設を立てることは認めず、

市街化するのを抑制している区域のことです。

都市部の農村地帯が指定されている傾向が多いです。

土地は都市計画法によって、

都市計画区域、準都市計画区域、都市計画区域外に分かれています。

そのうち土地計画区域とは、

市街地を中心に開発と保全の

バランスを取りながら整備されるエリアのことを指します。



都市計画区域

さらに市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域の３つに分けられます。



★市街化区域

住宅が沢山建ち、

生活に必要なお店や商業施設も並んでいる市街化されている区域のことです。

１０年程度のスパンで市街化をすすめていく地域のことも

市街化区域といいます。

区域の中でも、地域ごとに特性を考慮して用途を決めており、

居住系、商業系、工業系に大別され、

建物の高さや種類などに細かく決まりがあります。

この区域では、電気、水道などの生活インフラ、

道路の整備などが、自治体によって積極的にすすめられています。

★市街化調整区域

無秩序に市街化がすすまないようにするために

定められているため、その使用に厳しい制限があります。

自然や資源を守るための地域のため、

新しく建物を建てることは原則できませんし、

すでにある建物を建て替える場合でも行政の許可が必要です。

用途の変更を自治体に申請して認められた場合は、

住宅やその他の建築が可能になりますが、開発許可申請にはいくつか

条件があるため、

農地や用途の決まっていない土地のまま持て余している方も多いようです。

★非線引き区域

市街化区域にも市街化調整区域にも

区分されていない、都市計画区域も存在します。

これを非線引き区域と呼び、

「将来的には都市価格に基づいて区域区分する予定だが、

現在はまだなにも決められていない地域」という事になります。




★市街化調整区域の目的とは

市街化調整区域を設定しているのは、

無秩序に市街化が拡大していくのを防ぐためです。

特に重要視されているのは、農地を守ることです。

人口が増えると予想される地域の場合

制限なしではあっという間に農地がなくなり、

都市化がすすんでしまうことが懸念されます。

市街化調整区域でも建築が許されている建物もあり、

農林漁業を営む人の住宅などは許可なしで建てられます。

また農林漁業をやるのに必要な設備としての建物を作ることができます。

畜舎や音室、必要な道具を置く場所などが認められています。









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刈谷市高津波町にて売却依頼いただきました！



■土地面積　１６３．０６㎡　４９．３２坪




★ＪＲ東海道本線　「逢妻」駅徒歩１１分　駅近・通勤・通学アクセス便利！



★住環境良好！



★一戸建ての多いエリアで、静かで落ち着いた雰囲気です！



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★建築条件なし　お好きなハウスメーカーで建てられます！！




★学区★

日高小学校　

刈谷東中学校



～　LIFE　INFOMETION　～

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刈谷東中学校　　　　　　　徒歩１７分
カーマ刈谷店　　　　　　　徒歩１２分
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ヤオスズポケット店　　　　徒歩　８分
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刈谷市でお探しされている方　学区限定の方に必見です！

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～空き家を活用する４つの方法～



空き家等対策の推進に関する特別措置法の施工によって、

空き家の所有にはより一層注意が必要となりましたが、

固定資産税をはじめ、毎年のように管理コストが発生することを考えると、

以下のような活用方法を検討することが望ましいでしょう。



①売却する

空き家の売却が現実的であれば、先述した

「空き家の譲渡所得の３０００万円控除」の

特別適用を受けることによって、

所得税や住民税の納税額を大幅に抑えて売却することができます。

また空き家を相続した際に相続税を納めている場合、

相続税の申告期限の翌日から３年を経過する日までに売却すると、

譲渡所得の計算上、売却した空き家を対応する相続税額を

取得費に加算することができます。

（相続税の取得費加算の特例）


②解体する

空き家が所在する地域によっては、

解体費用の補助制度を設けている自治体も存在します。

自治体によって補助内容は異なりますが、

解体費用にかかわらず定額を補助する場合や、

費用の一定割合を補助する場合などが挙げられます。

ただし、解体によって更地とする場合には、

住宅用地から外れることで固定資産税が

増加することとなりますのでご注意下さい。


③賃貸として活用する

空き家の状況次第では、リフォームすることで、

賃貸物件として再生することも選択肢の一つとなりますし、

また空き家を解体した後の更地を月極駐車場

コインパーキングとして活用することも出来ます。

安定した賃貸収入を得ることが出来れば、

リフォームや解体費用、毎年の固定資産税の負担と

相殺することができるでしょう。

④親族が住む

所有者以外の親族が住む場合も、

特定空き家の指定を回避することができます。

住宅用地の特例を維持できるだけでなく、

第三者に賃貸する場合にくらべ、賃貸人としての

安心感も大きいかもしれません。


空き家に関するお困り事　ご要望などは　

みかわライフ　丹羽までお気軽にお問合せ下さい！





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～特定空き家と指定されると固定資産税は高くなる～


全国的に空き家が増えることによって、

周囲の生活環境が悪化するだけではなく、

家屋の崩壊や火災などのリスクが

高まります。

そこで平成２７年に「空き家対策の推進に関する特別措置法」が施行され、

空き家への対策が強化されることとなりました。

具体的には、以下のように管理状態が不十分な空き家は

「特定空き家」として指定されます。



★倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態


★著しく衛生上有害となるおそれのある状態


★適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態


★その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態



特定空き家の指定に関しては、以下のように行われます。

空き家の調査→特定空き家に指定→助言・指導→勧告→命令→行政代執行

調査によって特定空き家に指定された場合、まず自治体からの

「助言・指導」が行われ、それにより状況が改善すると

指定は解除されます。改善が行われない場合には、

「勧告」がなされ、特定空き家の宅地は

固定資産税や都市計画の計算上

住宅用地特例の対象から除外されることとなり、

その結果、翌年以降の固定資産税等は大幅に増加します。

それでもなお放置すると「命令」に切り替わり、

従わない場合には５０万円以下の罰金が科せられます。

そして、最終的には自治体が空き家を取り壊し、

その取壊費用を所得者に請求する「行政代執行」に移行します。




空き家でのお困りの際はお気軽に　みかわライフ丹羽　までご連絡下さい！






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～持ち続けたら　固定資産税・都市計画税～


空き家を所得し続けると、毎年固定資産税や都市計画税が課せられることになります。

固定資産税とは、法人、個人を問わず、

毎年１月１日時点での不動産所有者に対して課せられる税金で、

原則としてすべての土地や家屋が対象となります。

一方、都市計画税は、都市計画法による

市街化区域に所在する土地や家屋が課税対象となります。



空き家にかかる固定資産税はいくらかかるのか



不動産に対して課される固定資産税は、

「固定資産税評価×１．４％（都市計画税は０．３％）」によって算出されます。

なお、住宅用地に関しては、以下のような減額特例が設けられています。











たとえば面積が２００㎡で評価角が1800万円の宅地の場合、以下のように計算されます。



固定資産税：1，800万円×1/6×1.4％＝42000円
都市計画税：1，800万円×1/3×0.3％＝18000円



つまり固定資産税の計算上、「住宅」となっている場合には、

空き家を解体することは解体工事費用がかかるだけではなく、

宅地が住宅用地ではなくなってしまうことで固定資産税の負担増加にも繋がります。

このような課税体系が、空き家が取り壊されることなく

放置されている現状に拍車をかけているのです。



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